天保基建（000965）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所处行业情况

2022年，面对复杂严峻的国际环境和艰巨繁重的国内改革发展稳定任务，我国坚持稳中求进工作总基调，有效应对内外部挑战，国民经济顶住压力持续发展，经济总量再上新台阶。全国GDP达到121.02万亿元，按不变价计算，比上年增长3.0%。

(相关资料图)

房地产市场方面，全国房地产行业受到了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。基于“稳地产”对“稳经济”的重要性，中央在继续坚持“房住不炒”定位的同时，多次出台利好政策，需求端政策不断调整优化，供给端政策迎来转折，房地产政策进入全面宽松周期。各地政府从当地实际出发完善房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。政策支持主要集中在三大方面：一是“保交楼”，解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者信心；二是为个人购房信贷提供支持，主要包括下调首付比例及按揭利率等，带动市场销售恢复；三是给予房企融资支持，稳楼市“三箭齐发”，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系，支持房企债务展期，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期。

土地市场方面，受房地产市场持续调整及房地产企业资金持续承压的影响，2022年地方政府推地及企业拿地的谨慎情绪双双上升，土地市场供需规模较去年明显收缩，并处于历史较低水平。天津市土地成交量价同比下滑近7成，土地成交额创五年最低，规模收缩较为显著。

从国家统计局公布的数据来看，2022年，全国房地产开发投资132,895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100,646亿元，下降9.5%。房地产开发企业房屋施工面积904,999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639,696万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积 120,587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积 88,135万平方米，下降39.8%。房屋竣工面积86,222万平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面积 62,539万平方米，下降14.3%。从商品房销售和待售情况来看，2022年，商品房销售面积 135,837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额133,308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。2022年末，商品房待售面积56,366万平方米，比上年增长10.5%。其中，住宅待售面积增长18.4%。

2022年，天津市坚持稳中求进工作总基调，全面落实稳经济一揽子政策和接续政策措施，全市经济运行保持持续向好态势。2022年天津市地区生产总值为16,311.34亿元，按可比价格计算，同比增长1.0%。

房地产市场方面，天津市政策在稳定的基础上适度放宽，9月开始政策出台节奏加快，优化限购限贷政策、降低二套房首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、定向优化二孩家庭以及各类人才购房资格和滨海新区放宽落户政策等，引导市场底部修复。

受行业下行、市场信心不足等因素影响，天津市房地产市场全年低位震荡运行，供销量均创6年来新低。根据 Wind资讯数据，2022年 1-12月，天津市商品住宅成交面积 799.62万平方米，同比下降35.82%；成交均价17,308.33元/平方米，同比增加1.04%，价格走势整体稳定。从区域来看，天津市区受改善性需求提升的影响表现良好，环城四区成交缩减，滨海新区分化严重，成交主要集中在塘沽城区、生态城、开发区、空港经济区等核心区域。

报告期内，公司面临市场下行的巨大压力，努力克服各种不利因素，全力稳增长防风险，加快推进重点项目建设和销售工作，主要经营指标好于预期，全年实现营业收入24.65亿元，归属于母公司的净利润2,330.31万元。资产负债率57.42%，负债比例安全可控。

二、报告期内公司从事的主要业务

报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。

房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内在建和在售项目包括“天保九如品筑项目”、 “意境雅居住宅项目”、“天拖二期项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“天津生态城地块住宅项目”、“天保金海岸住宅及商业项目”、 “汇津广场一期、二期商业项目”、“汇盈产业园项目”及“拢翠路项目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。

项目开发建设方面，公司继续保持稳定的开发节奏，高效推进项目建设，倾心打造优质工程、精品工程。报告期内统筹推进意境雅居、天保九如品筑等6个项目合计103万平方米建设任务。意境雅居住宅项目如期高质量竣工交付；拢翠路项目亮相呈现。天保九如住宅AC地块等多个项目通过海河杯优质结构验收、市级文明工地验收。在“保交楼”的大背景下，积极打造负责任的企业形象，彰显国企的责任担当。

房地产销售方面，在房地产市场销售疲软、消费群体置业意愿预期减弱的大背景下，公司借助“天保”品牌优势，因盘施策，做足产品价值，围绕“三大片区”差异化经营策略，顺利实现意境雅居项目全面清盘目标。2022年共计实现合同额20.86亿元，回款额22.22亿元，权益销售金额排名位居天津市第14名，连续两年稳居排行榜前列，展现了公司发展的“韧实力”。

公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经营的物业主要包括“天保青年公寓”、“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期” 、“汇盈产业园” 、“汇川大厦”、 “名居花园底商”等，上述投资型物业主要集中于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。

2022年公司租赁业务全年实现收入 6,356.65万元。公司持有型物业共 32.16万平方米，租售率达89.56%。此外，公司按照政策要求，积极践行国企责任担当，共完成 85家企业、商户共计 1,900余万元的租金减免工作。

公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商业项目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住宅及商业、汇津广场1号楼等，2022年外拓生态城“东堤妈祖公园”、空港“京津冀商务中心”两个新项目。2022年，公司实现物业管理收入4,817.62万元，物业费收缴率达到90.41%。意境兰庭、名居花园等六个在管项目被滨海新区住建委评为“五星”小区；意境兰庭、天韵轩项目获评“2022年度天津市争当为人民服务优秀住宅项目”。

在做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色专业产业园区。天保智谷产业园完成市级孵化器验收，获得各项奖励资金累计超百万元，并获评“2022年度天津市争当为人民服务优秀工业区项目”；同时，天保智谷项目申报国家级孵化器已通过滨海新区及天津市科技局评审，报送国家火炬中心。此外，汇津广场获批区级孵化器，全年新增孵化企业 19家，新增多家国家科技型中小企业、雏鹰、瞪羚企业。

发展战略和未来一年经营计划

公司明确了今后一个时期发展的总体思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。即以打造卓越的“城市开发运营商、产业综合服务商”，实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、产融互促”为目标，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成未来社区、主题园区、智慧城市为主导的业务生态系统，全面提升产业链条，提高产业运营服务能力和产融服务投资能力，为公司发展提供强劲动力。

2023年，公司将围绕“一体两翼、两商两融、三元衍生”的战略思路，以核心项目为抓手，全力提升产业发展能力，着力增强产品营造和经营能力，快速推动新业务拓展取得更大成效，切实抓好企业内部精益化管理，脚踏实地打好攻坚战，更加奋发有为地推动公司发展。目标任务是围绕“五个加强”，全面推动产业升级和高质量发展。一是要加强扩大“双主业”优势，筑牢发展基础。二是要加强产服、产融两个平台建设，服务转型升级。三是要加强综合改革落地见效，释放发展新动能。四是要加强多元产业拓展，培育发展动能。五是要加强区域发展对接，优化战略布局。

2023年，公司将重点做好以下工作：一是推动未来社区建设，整合项目及区域资源，打造出天保特色的未来社区样板，将开发运营大型社区作为公司转型发展的重要抓手。二是围绕全年经营指标，着力抓好项目销售，推动塘沽大连东道项目全面清盘，天拖二期、天保九如品筑项目销售取得积极进展。三是推动商业招商运营实现新提升，打造未来社区全新商业空间，加快推动拢翠路公寓项目开业。四是深入推进园区事业发展，提升孵化器载体功能。五是强化现金流管理，结合最新融资政策，统筹考虑股权融资、债券融资、资产证券化等方式，拓宽多元化融资渠道。扎实推进资金计划管理，提高资金使用效率。

三、核心竞争力分析

随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国北方的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造有助于天津更好地融入和促进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区域的贸易、产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港（600717）保税区下属唯一一家A股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充分利用资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成“未来社区+主题园区+智慧城市”的业务生态系统，打造卓越的城市开发运营商和产业综合服务商。通过实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，持续推进公司高质量发展。

四、主营业务分析

1、概述

（一）公司经营情况

1、营业收入

报告期内，营业收入为24.65亿元，较上年同期减少2.97%，与上期基本持平。

2、营业成本

报告期内，营业成本为16.97亿元，较上年同期增加37.06%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目成本同比增加所致。

3、税金及附加

报告期内，税金及附加为1.37亿元，较上年同期减少74.68%，主要原因是报告期内满足结转收入条件的项目毛利率下降，使得土地增值税同比减少所致。

4、销售费用

报告期内，销售费用为1.05亿元，较上年同期增加9.88%，主要原因是报告期内销售服务费同比增加所致。

5、管理费用

报告期内，管理费用为4,543.53万元，较上年同期增加46.41%，主要原因是报告期内租金、水电及办公费用同比增加所致。

6、财务费用

报告期内，财务费用为2.05亿元，较上年同期增加14.76%，主要原因是报告期内利息支出同比增加所致。

7、资产减值损失

报告期内，资产减值损失为2.40亿元，较上年同期减少 1.79%，公司受房地产调控及现金流影响，公司按谨慎原则，在审慎评估项目所在市场变化后，对存在减值迹象的存货等资产计提减值准备。

8、净利润

报告期内，归属于上市公司股东的公司净利润为2,330.31万元，较上年同期减少52.93%，主要原因是报告期内公司结转收入的房地产项目毛利率下降所致。此外，公司积极践行国企责任响应国家减免商户租金政策，对公司利润造成了影响。

（二）现金流量情况

公司报告期内现金净增加额为1.56亿元。主要由以下三部分构成：

1、报告期内经营活动现金流入量26.87亿元，流出量18.42亿元，净流量8.45亿元，减少15.98%，主要原因是报告期内销售回款减少所致。

2、报告期内投资活动现金流入量4,489.36万元，流出量6.02亿元，净流量-5.57亿元，减少291.53%，主要原因是报告期内对参股公司联博基业出资和支付借款所致。

3、报告期内筹资活动现金流入量20.62亿元，流出量21.94亿元，净流量-1.32亿元，增加81.91%，主要原因是报告期偿还债务支付的现金减少所致。

五、公司未来发展的展望

1、行业格局和趋势

2022年，受房地产市场下行等多种因素影响，上半年房地产企业信用风险呈现加速蔓延的趋势，房地产公司项目停工等超预期事件频出，行业信心降至低谷。购房者观望情绪蔓延，需求端逐渐失力，全国商品房销售规模大幅下降，房地产行业面临前所未有的挑战。虽然自年初以来调控政策及融资政策不断优化，但未能真正改善房企流动性问题，整体效果未达预期，房地产市场深度调整态势未改。

11月，稳楼市“三箭齐发”，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系，房企融资环境进一步改善，从供需两端全面支持房地产市场平稳发展，提振市场信心和预期。12月，以中央经济工作会议的召开为重要开端，保交楼、保民生、保稳定、防风险成为主要任务，支持刚性和改善性需求，同时确定了“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”的目标。预计2023年，房地产行业整体政策环境仍会延续宽松态势，在政策的支持下，行业的资金风险进一步弱化，国央企房企的资产规模或进一步上升，房企分化局面进一步加强。

由于我国人口基数大、市场规模大，未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，刚性和改善性住房需求的空间依然较大，足够为房地产业稳定发展提供支撑。城镇居民居住水平的不断改善也有利于继续推动房地产市场的发展。虽然过去几年我国房地产市场在过度杠杆化、金融化、局部高房价等方面存在一定的问题，但行业供需矛盾通过一系列的宏观调控目前已逐渐趋于缓和，未来房地产市场将由总量扩张转变为存量上的提质改造和增量上的结构调整相结合。随着我国人均可支配收入的稳定增长，国内经济不断向前发展，以及持续快速的城镇化进程，我国房地产市场未来在政策引导下将回归实体经济和居住属性，实现长期平稳健康发展。

近年来，伴随房地产市场的持续调整，中国的房地产市场从快速发展进入稳步发展，分化已成为房地产行业最主要的特征之一，行业集中度持续提升。未来中国的房地产市场将更加聚焦化，分化趋势更为明显，具有较强竞争力的中心城市人口聚集效应不断放大，核心城市、核心区域的房地产市场预计未来仍会保持稳中向好的走势，而其他城市群的房地产市场因受人才吸引力度、政策支持、规划优化程度等因素影响，根据需求支撑程度的不同预计会出现一定的分化。与市场形势类似，国企央企房企在土地资源竞争、项目销售、融资等方面竞争优势加剧，行业集中度将持续向上。

2、公司发展战略

公司明确了今后一个时期发展的总体战略思路是“一体两翼、两商两融、三元衍生”。即以打造卓越的“城市开发运营商、产业综合服务商”，实现“建营并举、产城融合、双轮驱动、产融互促”为目标，以“做强城市地产开发”为一体，以“做优产业运营服务、做精产融服务投资”为两翼，形成未来社区、主题园区、智慧城市为主导的业务生态系统，全面提升产业链条，提高产业运营服务能力和产融服务投资能力，为公司发展提供强劲动力。

3、经营计划

2023年，公司将重点做好以下工作：一是推动未来社区建设，整合项目及区域资源，打造出天保特色的未来社区样板，将开发运营大型社区作为公司转型发展的重要抓手。二是围绕全年经营指标，着力抓好项目销售，推动塘沽大连东道项目全面清盘，天拖二期、天保九如品筑项目销售取得积极进展。三是推动商业招商运营实现新提升，打造未来社区全新商业空间，加快推动拢翠路公寓项目开业。四是深入推进园区事业发展，提升孵化器载体功能。五是强化现金流管理，结合最新融资政策，统筹考虑股权融资、债券融资、资产证券化等方式，拓宽多元化融资渠道。扎实推进资金计划管理，提高资金使用效率。

4、可能面对的风险和主要措施

（1）政策性风险

由于土地和资金是房地产行业最重要的生产要素，受政策影响较大，特别是宏观调控政策的影响。国家对住宅供应结构、土地、信贷、税收等领域进行的政策调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。

主要措施：紧跟国家政策，围绕公司战略规划，动态调整经营策略。加强市场调研，准确把握房地产市场政策变化趋势和市场动态，深入研究分析市场需求，加强市场预判的准确性，科学制定营销方案；严格控制成本，深入进行精细化管理，积极拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能力；同时对设计、工程质量、运营、客服、物业等业务流程进行完善、优化，有效降低各层面的风险。通过提升现场管理水平、项目成本管理水平等手段，努力提升房地产板块经营水平，做精做优，确保经营收益。

（2）行业风险

房地产行业的周期波动带来市场繁荣与萧条反复运动的风险。尽管我国的房地产市场目前仍处于较为繁荣的长周期内，但房地产市场的短期波动，仍将使公司面临收益波动的风险。

主要措施：加强扩大“双主业”优势，筑牢发展基础。持续推进房地产专业化条线建设，全力提升产品营造和经营能力，高水平创建未来社区。加强产服、产融两个平台建设，整合园区资源，拓展园区的服务内容和服务能级，巩固天保智谷生物医药集聚优势，持续推动产业园业务做大做强。

（3）经营风险

①业务模式风险：公司目前经营主业是住宅类房地产开发，对新业务拓展和培育处于起步阶段，目前业务类型较为单一，易受政策和市场的双重影响。

主要措施：在做好房地产主业和产业园区双主业的同时，加强多元产业拓展，培育发展动能。进一步优化业务布局，坚持多赛道发力，加大在产业园区运营、物业管理、酒店管理等新业务领域深耕力度，加快布局更多具有影响力的标志性项目，形成各业务板块相互促进，协调共生的发展战略，以多元化产业全面提升竞争力。立足服务构建新发展格局，发挥企业产业链优势，深度融入保税区发展战略规划，寻求更多发展机遇。创新产业（300832）链合作，积极与更多优秀企业达成合作，构建起新战略下的“地产合作生态圈”，充分释放各方优势动能，分享合作红利。

②资产规模风险：资产规模和净资产规模较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度，在市场竞争日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。

主要措施：创新资产经营模式，建立规范经营机制，规范资产管理。研究制订并实施各项目经营管理方案，提升资产经营收益。同时采用联合开发、合作等方式规避自身资金实力不足，提高资产规模和资金实力。充分发挥资产的使用效益，盘活低效资产，处置无效资产，实现资产价值最大化。

③资金管理风险：银行和房管的资金监管降低了资金使用效益。

主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，在做好加大销售回款的同时，一方面充分运用上市公司融资平台，围绕公司战略，着力筹划新资本运作策略；另一方面，加强全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率。